Profesionalni upravnik zgrade treba da bude oslonac stabilnog i funkcionalnog života u stambenoj zajednici – ali šta ako to nije slučaj? Kada izostaju redovno održavanje, transparentnost u radu i komunikacija sa stanarima, postavlja se važno pitanje: kome se žaliti na upravnika zgrade i kako postupiti kada njegov rad izaziva nezadovoljstvo?
U ovom vodiču saznajete kako prepoznati nepravilnosti, kome se obratiti i kako izgleda ceo proces žalbe i smene, korak po korak.
Kada i zašto se prijavljuje upravnik zgrade?
Upravnik ima odgovornu i sveobuhvatnu ulogu – od tehničkog održavanja i upravljanja finansijama, do redovne komunikacije sa stanarima i usklađenosti sa zakonskim okvirima. Međutim, kada ta odgovornost izostane, problemi sa upravnikom postaju više od običnog nezadovoljstva – postaju signal za zvaničnu reakciju stanara.
Najčešći razlozi zbog kojih se podnose žalbe na upravnike zgrada uključuju:
- Neizvršavanje osnovnih obaveza – poput neorganizovanja redovnog čišćenja, neodržavanja zajedničkih instalacija (liftovi, rasveta, interfon), kao i izostanak inicijativa za hitne popravke.
- Finansijske nepravilnosti – netransparentno raspolaganje budžetom zgrade, neredovno podnošenje finansijskih izveštaja ili sumnje u zloupotrebu sredstava.
- Ignorisanje odluka skupštine stanara – upravnik je dužan da sprovodi volju većine, a ne da deluje samoinicijativno ili suprotno od donetih odluka.
- Neadekvatna komunikacija – upravnici koji ne odgovaraju na upite, ne sazivaju sastanke ili izbegavaju direktnu komunikaciju narušavaju osnovu poverenja u zajednici.
Važno je naglasiti da prvi korak nije odmah podnošenje zvanične prijave, već pokušaj rešavanja nesuglasica kroz otvoreni dijalog. Ukoliko ni posle pokušaja komunikacije nepravilnosti upravnika ostanu prisutne i utiču na kvalitet života stanara, tada je opravdano i neophodno pokrenuti formalni postupak – bilo putem skupštine, bilo obraćanjem nadležnim institucijama.
Takav pristup ne samo da štiti prava stanara, već omogućava celokupnoj zajednici da funkcioniše bez zastoja i konflikata. Prijava upravnika nije potez iz revolta, već odgovoran korak kada više ne postoji druga opcija.
Upravnik zgrade prijava – kome se žaliti na rad upravnika zgrade?
Kada upravnik zgrade ne ispunjava svoje obaveze, stanari se s pravom pitaju kome mogu uputiti žalbu i kako pokrenuti postupak. Važno je znati da sistem upravljanja zgradama u Srbiji prepoznaje više instanci kojima se stanari mogu obratiti – u zavisnosti od prirode problema i da li je reč o internim nesuglasicama, neprofesionalnom ponašanju, ili čak kršenju zakona.
U nastavku ćemo objasniti tri najčešća i najrelevantnija kanala za žalbe: skupštinu stanara kao prvi korak unutar same zajednice, Privrednu komoru Srbije koja nadzire rad profesionalnih upravnika, i komunalnu inspekciju koja interveniše u slučaju zakonskih prekršaja. Ovi koraci predstavljaju temeljne mehanizme zaštite prava stanara i omogućavaju vam da preduzmete odgovorne i konkretne mere kada upravljanje zgradom ne funkcioniše kako bi trebalo.
Skupština stanara – prvi korak za rešavanje nesuglasica
Bez obzira na to da li se radi o nezadovoljstvu radom upravnika, sumnji na nepravilnosti ili jednostavno lošoj komunikaciji, prvi i najvažniji korak jeste obraćanje skupštini stanara. Ovaj organ predstavlja zajednicu svih vlasnika stanova i poslovnih prostora u zgradi i ima pravno ovlašćenje da donosi odluke u vezi sa radom upravnika.
Ako više stanara izražava zabrinutost ili sumnju u ispravnost delovanja upravnika, problem treba uvrstiti u dnevni red naredne skupštine. Po potrebi, stanari mogu zahtevati sazivanje vanredne skupštine, što je moguće ukoliko to zatraži najmanje 20% članova stambene zajednice (ili više, u zavisnosti od internog akta zajednice).
Na sastanku se:
- iznose konkretne primedbe na rad upravnika,
- razmatraju dokazi o mogućim propustima,
- donose zaključci – poput upozorenja, zahteva za izveštajem, ili čak inicijative za njegovu smenu.
Ovaj korak je izuzetno važan jer se njime zvanično dokumentuje nezadovoljstvo, a sve naredne pravne ili institucionalne akcije dobijaju jaču osnovu. Ukoliko skupština stanara podrži primedbe većinom glasova, to otvara prostor za dalje korake – kao što su žalbe Privrednoj komori, obraćanje inspekciji ili izbor novog upravnika.
Zato je važno da svaki stanar bude aktivan deo zajednice, jer samo zajedničkim delovanjem može doći do konkretnih i zakonitih promena u upravljanju zgradom.
Privredna komora Srbije – nadzor nad profesionalnim upravnicima
Ukoliko je upravnik vaše zgrade licencirani profesionalni upravnik, nadzor nad njegovim radom ne staje na nivou skupštine stanara. Za razliku od „laičkih“ ili izabranih upravnika među stanarima, profesionalni upravnici podležu dodatnoj stručnoj i zakonskoj kontroli, a centralnu ulogu u tom sistemu ima Privredna komora Srbije.
Ova institucija vodi Registar profesionalnih upravnika i zadužena je za praćenje da li licencirani upravnici poštuju etičke i zakonske standarde svog poziva. U slučaju ozbiljnih nepravilnosti upravnika, stanari mogu zvanično podneti prijavu Komori, uz prateću dokumentaciju – uključujući dopise, fotografije, finansijske izveštaje ili zapisnike sa skupštine.
Najčešći razlozi za obraćanje Privrednoj komori uključuju:
- kršenje Zakona o stanovanju i održavanju zgrada
- netransparentno upravljanje sredstvima zgrade,
- odbijanje da izvrši odluke skupštine stanara,
- nepoštovanje profesionalnih obaveza prema zajednici.
Nakon prijema žalbe, Komora može pokrenuti disciplinski postupak, koji u ozbiljnijim slučajevima može rezultirati i opomenom ili oduzimanjem licence. To je dodatni vid zaštite koji stanarima pruža pravnu sigurnost da neće ostati bez pomoći ako profesionalni upravnik ne postupa u skladu sa zakonom.
Komunalna inspekcija – kada su zakonske obaveze prekršene
Kada upravnik krši zakonske odredbe ili ignoriše obaveze koje su jasno propisane zakonom, sledeći korak jeste obraćanje komunalnoj inspekciji. Ova institucija je nadležna za nadzor nad sprovođenjem zakona u stambenim zajednicama i ima ovlašćenja da reaguje u slučajevima grubih propusta ili nemara.
Tipične situacije u kojima se angažuje inspekcija za upravnike zgrada uključuju:
- neodržavanje higijene i tehničke ispravnosti zajedničkih delova zgrade (npr. neosvetljeni hodnici, pokvareni liftovi, neočišćene stepenice),
- nepridržavanje kućnog reda, čime se direktno ugrožava kvalitet života u zajednici,
- izbegavanje obaveze da redovno obaveštava stanare o troškovima i održavanju,
- odsustvo skupština stanara i izbegavanje izveštavanja o svom radu.
Da bi inspekcija mogla da reaguje, prijava mora biti jasno formulisana, sa dokazima o nepravilnostima, kao što su fotografije, svedočanstva stanara ili dokumentacija iz prethodnih obraćanja upravniku ili skupštini. Nakon uvida u slučaj, komunalni inspektor može izdati rešenje o otklanjanju nepravilnosti ili, u slučaju ozbiljnijih prekršaja, pokrenuti prekršajni postupak.
Ova opcija je naročito važna kada stanari naiđu na zid ćutanja, a prethodni pokušaji komunikacije sa upravnikom i skupštinom nisu dali rezultate. Prijava komunalnoj inspekciji je tada ne samo opravdana, već i neophodna za zaštitu prava i bezbednosti svih stanara.
Kako dokumentovati nepravilnosti upravnika?
Da bi prijava upravnika zgrade bila razmotrena od strane nadležnih institucija, neophodno je da bude konkretna, argumentovana i potkrepljena dokazima. Bez dokumentacije, svaka žalba ostaje na nivou ličnog mišljenja, a to otežava reakciju i skupštine stanara, i Privredne komore, a posebno komunalne inspekcije. Zbog toga je važno da stanari znaju kako da pravilno prikupe i evidentiraju sve nepravilnosti upravnika.
1. Vodite pisanu evidenciju komunikacije
Čuvajte sve forme komunikacije sa upravnikom – mejlove, poruke, obaveštenja na oglasnoj tabli ili Viber grupama. Ovi zapisi mogu pokazati da ste pokušali rešiti problem mirnim putem i da su vaši zahtevi bili pravovremeni i konkretni. Takođe, beležite kada i koliko puta ste se obraćali, i da li je bilo odgovora.
2. Prikupljajte foto i video dokumentaciju
Ako je u zgradi došlo do tehničkih propusta (npr. kvar liftova, neosvetljen hodnik, nehigijenski prostori), napravite fotografije ili video snimke. Ovi vizuelni dokazi su neoborivi i od izuzetne važnosti kada se podnosi prijava komunalnoj inspekciji ili se pokreće postupak pred skupštinom stanara.
3. Sačuvajte zapisnike sa skupština
Zapisnici sa skupština stanara na kojima su evidentirani problemi sa upravnikom, predlozi za njegovu smenu ili zaključci o njegovom radu predstavljaju ključni dokument za svaku prijavu. Ukoliko upravnik izbegava sazivanje skupštine, to takođe beležite i izveštavajte o tome druge stanare – jer izbegavanje zajedničkog odlučivanja je prekršaj.
4. Proverite finansijske izveštaje
Ako imate pristup dokumentaciji o troškovima, proverite da li su izveštaji redovni, jasni i u skladu sa odlukama zajednice. Netransparentno upravljanje novcem, kao i nepoštovanje odluka stanara u vezi sa ulaganjima i plaćanjima, predstavljaju direktan osnov za prijavu upravnika zgrade nadležnim organima.
5. Udružite se sa drugim stanarima
Pojedinačna prijava ima manju snagu od kolektivne inicijative. Ako više stanara potvrdi iste nepravilnosti upravnika, to dodatno osnažuje slučaj. Napravite zajedničku izjavu ili grupnu žalbu – to je često odlučujući faktor za dalju institucionalnu reakciju.
Dobro dokumentovane nepravilnosti upravnika čine razliku između neuspešnog prigovora i stvarnog pokretanja procesa promene. Zato nemojte čekati da problemi eskaliraju – beležite sve propuste, komunicirajte transparentno i postupajte u skladu sa zakonom i pravima zajednice.
Kako prijaviti upravnika zgrade? Postupak – korak po korak
Kada su problemi sa upravnikom ozbiljni, ponovljeni i dokumentovani, sledeći logičan korak jeste zvanična prijava. Važno je razumeti da se prijava ne podnosi „napamet“ – već u skladu sa zakonom i prema nadležnosti. Da bi vaša prijava upravnika zgrade bila delotvorna i uzeta u razmatranje neophodno je da prijava za upravnika zgrade sadrži sve relevantne podatke i bude usmerena na pravu instituciju.
Korak 1: Prikupite i pripremite dokumentaciju
Pre bilo kakve prijave, neophodno je da imate jasne dokaze o nepravilnostima upravnika. To može uključivati:
- foto/video materijal,
- prepiske sa upravnikom,
- zapisnike sa skupština,
- svedočenja stanara,
- neredovno podnošene izveštaje o finansijama i održavanju.
Dokazi moraju biti konkretni, relevantni i organizovani, jer predstavljaju temelj vaše žalbe.
Korak 2: Utvrdite vrstu upravnika
Ako je upravnik profesionalni (odnosno licenciran), prijavu podnosite Privrednoj komori Srbije. Ako je upravnik iz reda stanara (npr. komšija iz zgrade), žalba se najpre rešava unutar stambene zajednice ili obraćanjem komunalnoj inspekciji, u zavisnosti od problema.
Korak 3: Obraćanje skupštini stanara (ako nije već učinjeno)
Zakon predviđa da se svi problemi prvo pokušaju rešiti unutar zajednice. Ako skupština nije sazvana, a ima više nezadovoljnih stanara, možete tražiti vanredno zasedanje i kolektivno predložiti dalje korake, uključujući smenu ili prijavu upravnika.
Korak 4: Podnošenje zvanične prijave
Na osnovu vrste problema, prijavu možete podneti:
- Privrednoj komori Srbije – za profesionalne upravnike, zbog nepoštovanja zakona, ignorisanja odluka skupštine, ili finansijskih propusta.
- Komunalnoj inspekciji – ako se radi o grubom zanemarivanju zakonskih obaveza (npr. zapuštena zgrada, neodržavanje sistema, nepridržavanje kućnog reda).
- Stambenoj zajednici – u okviru internih mehanizama i glasanjem o smeni.
Prijava treba da sadrži:
- osnovne podatke o zgradi i upravniku,
- opis problema i vremenski okvir,
- priložene dokaze (slike, mejlovi, zapisnici),
- kontakt osobu ili grupu stanara kao podnosioca žalbe.
Korak 5: Praćenje postupka i insistiranje na odgovoru
Nakon podnošenja, pratite da li ste dobili pismeni odgovor ili obaveštenje o pokrenutom postupku. Ako se institucije ne oglašavaju, imate pravo da uložite dopunu ili urgenciju, a unutar zajednice možete nastaviti sa postupkom smene.
Žalbe na upravnike zgrada ne treba da budu impulsivne – već jasno dokumentovane, utemeljene u zakonu i usmerene na postizanje promena koje štite prava svih stanara. Pravilno vođen postupak ne samo da rešava konkretan problem, već doprinosi boljoj kulturi stanovanja i upravljanja.
Šta nakon prijave? Vaša prava i sledeći koraci
Podnošenje prijave protiv upravnika zgrade ne znači da se proces tu i završava. Naprotiv – to je početak institucionalnog rešavanja problema, a stanari kao zajednica imaju pravo da preduzmu i dodatne korake kako bi osigurali odgovorno i efikasno upravljanje zgradom. Svaka prijava protiv upravnika zgrade predstavlja institucionalni mehanizam zaštite interesa stanara i mora imati odgovarajući nastavak u okviru same zajednice.
Ukoliko se prijava pokaže osnovanom, a problemi sa upravnikom ne budu otklonjeni, stanari imaju puno pravo da pokrenu inicijativu za njegovu smenu. Ova odluka se donosi na skupštini stambene zajednice, uz poštovanje procedura predviđenih zakonom i internim aktima zgrade. Više o tome kako izgleda ceo proces i šta vam je sve potrebno možete saznati u tekstu:
👉 Kako smeniti upravnika zgrade?
Takođe, o mandatu upravnika informište se u sledećem tekstu:
👉 Koliko traje mandat upravnika zgrade
U situacijama kada stanari nisu sigurni ko je trenutno upravnik zgrade, ili kada sumnjaju da određeno lice obavlja tu funkciju bez ovlašćenja, prva stvar koju treba učiniti jeste proveriti podatke:
👉 Kako saznati ko je upravnik zgrade
Za dodatnu proveru formalnog statusa vaše stambene zajednice, korisno je pogledati:
👉 Registar stambenih zajednica
Bez obzira na ishod prijave, najvažnije je da stanari preuzmu aktivnu ulogu u funkcionisanju svoje zgrade. Upravnik je osoba kojoj je poverena organizacija, ali odgovornost i moć donošenja odluka uvek pripadaju zajednici – vama!
Niste zadovoljni trenutnim upravnikom? Rešenje je na dohvat ruke!
Ako imate osećaj da vaša zgrada stagnira, da se problemi ponavljaju, a komunikacija sa upravnikom ne postoji – niste sami. Mnoge stambene zajednice suočavaju se sa sličnim izazovima, ali ono što ih razlikuje jeste odluka da nešto preduzmu. Prvi korak ka boljoj organizaciji, efikasnijem održavanju i transparentnijem upravljanju jeste angažovanje pouzdanog, licenciranog profesionalnog upravnika.
Naš tim u Domaćinu zgrade pruža kompletnu uslugu upravljanja, uz redovno izveštavanje, tehničku podršku, pravnu usklađenost i maksimalnu posvećenost svakom detalju koji čini život u zgradi prijatnijim.
Vi ne morate da vodite borbu sa birokratijom, kvarovima i papirologijom. Mi to radimo umesto vas.
👉 Saznajte više o tome šta sve uključuje naša usluga i koliko košta kvalitetno upravljanje zgradom – pogledajte našu ponudu ovde:
🔗 Cena profesionalnog upravnika
Ne čekajte da problemi postanu nerešivi. Kontaktirajte nas i pretvorite svoju zgradu u mesto u kojem se živi bez stresa.
