Nova zgrada se doselila i još niko ne zna ko će sazvati prvu skupštinu. Stari upravnik podneo je ostavku, komšije se zgledaju — a niko ne diže ruku. Ili treća, česta situacija: neko se već godinama „bavi zgradom“ bez formalne odluke, i tek sada zajednica pokušava da to uredi kako valja.
U svim ovim scenarijima pitanje je isto: da li upravnik mora biti neko iz zgrade ili se plaća stručnjak sa strane? Zakon dozvoljava oba puta i nijedan nije „ispravniji“ po sebi. Razlika je u obavezama, dostupnosti i tome koliko vremena i znanja zajednica ima na raspolaganju.
Krenimo redom.
Šta zakon kaže: svaka zgrada mora imati upravnika
Zakon o stanovanju i održavanju zgrada polazi od jednostavne premise — svaka stambena zgrada ima stambenu zajednicu kao pravno lice, sa svojim matičnim brojem, PIB-om i računom. Obavezni organi te zajednice su skupština (svi vlasnici posebnih delova) i upravnik. Bez upravnika, zajednica ne može normalno da funkcioniše: nema ko da sazove skupštinu, izvrši njene odluke, komunicira sa nadležnima ili plaća račune sa zajedničkog računa.
Zakon prepoznaje dva puta:
- Upravnik iz redova stanara — bira ga skupština iz svojih redova.
- Profesionalni upravnik — angažuje se preko organizatora profesionalnog upravljanja (firme ili preduzetnika koji ima licenciranog upravnika).
Ako zajednica ne izabere ni jedno ni drugo, jedinica lokalne samouprave uvodi prinudnu upravu — to nije kazna nego zamenska mera da zgrada ne bi ostala bez odgovornog lica. Ovaj tekst se bavi prvom opcijom; više o profesionalnom upravljanju i o razlikama koje ono donosi, malo niže.
Detaljniji pregled samog zakona korisno je imati pri ruci kad se u zgradi otvori diskusija o izboru.
Ko može biti upravnik iz redova stanara
Ovaj deo često se pogrešno tumači. Osnovno pravilo je jednostavno: upravnik može biti svaki vlasnik posebnog dela zgrade — stana, poslovnog prostora, garaže ili garažnog mesta.
Uz to, zakon prepoznaje i dva praktična proširenja:
- Ako je vlasnik pisano ovlastio člana svog porodičnog domaćinstva da vrši njegova prava u skupštini, to lice može biti izabrano za upravnika.
- Isto važi za zakupca posebnog dela, ako mu je vlasnik dao odgovarajuće ovlašćenje.
Šta zakon ne traži? Nema uslova stručne spreme, nema ispita, nema licence. Upravnik iz redova stanara ne mora da završi obuku niti da položi bilo šta pred Privrednom komorom — sve to važi samo za profesionalne upravnike. U praksi je poželjno da osoba ima bar srednju stručnu spremu i osnovnu pismenost u administraciji, ali to je preporuka, ne zakonska obaveza.
Kako se bira i koliko traje mandat
Odluku o izboru donosi skupština stambene zajednice, većinom glasova prisutnih članova — ne dvotrećinskom većinom (ta većina je propisana kad se poveravaju poslovi profesionalnom upravniku). Odluka mora biti pisana i, zajedno sa podacima o izabranom licu, upisuje se u Registar stambenih zajednica koji vodi jedinica lokalne samouprave.
Mandat je četiri godine, s tim što skupština odlukom o izboru može odrediti i kraći rok. Po isteku mandata upravnik može biti ponovo izabran; ako niko nije izabran, dosadašnji upravnik je dužan da funkciju obavlja još 30 dana od dana isteka mandata — praktičan „prelazni period“ da zgrada ne ostane bez odgovornog lica. Ostale procedure, kriterijume i najčešće greške obradili smo u zasebnom tekstu o izboru upravnika i onom o trajanju mandata.
Šta upravnik iz redova stanara mora da radi
Ovde većina konkurentskih tekstova pogreši — ili navedu obaveze jednog upravnika kao da važe za oba, ili prećute razliku. Zakon je zapravo prilično jasan: jezgro obaveza je isto, ali profesionalni upravnik ima dodatne obaveze koje „domaći“ nema.
Šta rade oba tipa upravnika
Ovo su poslovi koji čine osnovni opis funkcije, bez obzira na to ko je izabran:
- Zastupanje zajednice — upravnik je zakonski zastupnik stambene zajednice pred trećim licima (banka, komunalna preduzeća, inspekcije, izvođači radova).
- Sazivanje i vođenje skupštine — najmanje dva puta godišnje, uz vođenje evidencije i zapisnika.
- Izvršavanje odluka skupštine — od plana održavanja do konkretnih ugovora.
- Organizacija tekućeg održavanja zajedničkih delova (stepenište, hodnici, lift, instalacije).
- Finansije zajednice — vođenje računa, plaćanja, obračun i naplata mesečnih iznosa, redovni izveštaji stanarima.
- Upis i ažuriranje podataka u Registru stambenih zajednica.
- Komunikacija sa nadležnim organima — prijave inspekcijama, saradnja sa komunalnim službama, prijave kvarova.
Detaljniji spisak dat je u tekstu o obavezama upravnika zgrade.
Šta zakon dodatno traži samo od profesionalca
Kada zajednica angažuje profesionalnog upravnika, zakon uvodi obaveze koje ne postoje za upravnika iz redova stanara:
- Prijem prijava kvarova i problema svakim danom u nedelji, 24 časa.
- Vođenje evidencije svake prijave (podnosilac, vreme, opis, preduzete mere).
- Briga o zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
- Predlaganje programa održavanja skupštini.
- Licenca i upis u registar Privredne komore Srbije.
- Osiguranje profesionalne odgovornosti kao uslov aktivne licence.
Praktično: „domaći“ upravnik nema obavezu da bude dostupan noću i vikendom niti da drži polisu osiguranja. Zauzvrat, ni zajednica ne dobija te garancije od njega. Ova asimetrija je važna kad se odlučuje šta odgovara konkretnoj zgradi.
Naknada, porezi i odgovornost
Upravnik iz redova stanara ne mora primati naknadu. Skupština, međutim, može odlučiti da mu je odredi — što je i razumno, jer je reč o poslu koji traži vreme.
Kad se naknada isplaćuje, ona se tretira kao prihod fizičkog lica i plaćaju se porezi i doprinosi za obavezno socijalno osiguranje. Obračun i uplatu vrši isplatilac — stambena zajednica. Zajednica koja nema iskustva sa obračunom obično angažuje knjigovođu za taj deo, jer greške u prijavi ili isplati mogu izazvati prekršajne kazne.
Što se odgovornosti tiče, ona postoji i za upravnika iz redova stanara — nije reč o „neformalnoj funkciji“. Građanska odgovornost (naknada štete), prekršajna (za povredu obaveza iz Zakona o stanovanju) i, u ekstremnim slučajevima, i krivična odgovornost — sve to pravno pogađa svakog upravnika, bez obzira na to da li je licenciran. Zakon ne pravi razliku po pitanju krivične odgovornosti; razlike su u dodatnim slojevima nadzora koji postoje kod profesionalaca (Sud časti PKS, osiguranje).
Kad ima smisla „domaći“ upravnik, a kad profesionalac
Neutralno gledano, obe opcije su legitimne i zakon ih ravnopravno prepoznaje. Izbor zavisi od nekoliko okolnosti:
- Veličina zgrade. Mala zgrada sa 6–12 stanova, bez lifta i složene infrastrukture, lakše funkcioniše sa upravnikom iz redova stanara. Veće zgrade brzo prelaze prag složenosti gde je administracija sama po sebi posao.
- Složenost objekta. Lift, kotlarnica, garaža, hidrocil, protivpožarni sistem — svaki od njih dodaje sloj tehničkih i pravnih obaveza. Neko ko to nije radio može se snaći, ali kriva učenja je duža nego što izgleda.
- Dostupnost. Ako u zgradi često „pukne“ nešto uveče, vikendom ili tokom praznika, 24/7 dostupnost profesionalca je stvarna razlika, a ne marketinška stavka.
- Spremnost stanara. Postoji li osoba koja hoće, ima vreme i uživa poverenje komšija? Bez toga svaka „domaća“ varijanta postaje priča o razočaranju.
- Finansijska i pravna složenost. Kredit za investiciono održavanje, subvencije za energetsku efikasnost, sporovi sa dužnicima — ovo su područja gde greške koštaju više od godišnje naknade profesionalcu.
- Odnosi u zajednici. Kad su odnosi zategnuti, profesionalac često igra korisnu ulogu neutralne strane koja zajednici skida deo interpersonalnog opterećenja.
Za manje zgrade sa mirnom, kooperativnom zajednicom, upravnik iz redova stanara može biti sasvim dovoljan. Za srednje i veće zgrade, posebno u centralnim beogradskim opštinama gde su objekti stariji i infrastruktura složenija, sve češće se ide na profesionalno rešenje — često baš zato što je model „domaćeg“ upravnika iscrpeo dobru volju jednog ili dva stanara koji su „gurali“ godinama.
Ako razmatrate promenu, korisno je pogledati orijentacione cene profesionalnog upravljanja — mnoge zajednice se iznenade kad vide koliko se razlikuje između očekivanja i stvarnog troška po stanu.
Česta pitanja
Mora li upravnik iz redova stanara imati stručnu spremu?
Ne. Zakon ne propisuje uslov stručne spreme, obuke niti licence za upravnika iz redova stanara. U praksi je poželjno da ima bar osnovnu pismenost u administraciji, ali to je preporuka, ne obaveza.
Može li supružnik ili sin/ćerka biti upravnik ako ja to ne mogu?
Može, pod uslovom da ste ga pisano ovlastili da vrši vaša prava u skupštini kao član porodičnog domaćinstva. Isto važi i za zakupca stana, uz odgovarajuće ovlašćenje vlasnika.
Mora li upravnik iz redova stanara primati platu?
Ne mora. Ako skupština odluči da mu naknadu odredi, na tu naknadu se plaćaju porezi i doprinosi za obavezno socijalno osiguranje, a obračun i uplatu vrši stambena zajednica kao isplatilac.
Šta ako niko u zgradi neće da bude upravnik?
Ako zajednica ne izabere upravnika (domaćeg ili profesionalnog) u razumnom roku, jedinica lokalne samouprave uvodi prinudnu upravu — imenuje profesionalnog upravnika iz Registra profesionalnih upravnika. Stanari ne mogu da smene prinudnog upravnika sve dok skupština ne donese odluku o redovnom izboru.
Koliko traje mandat upravnika iz redova stanara?
Četiri godine, osim ako skupština u odluci o izboru ne odredi kraći rok. Po isteku, ako novi upravnik nije izabran, dosadašnji je dužan da funkciju obavlja još 30 dana.
